En tant que propriétaire bailleur, vous percevez chaque mois des loyers qui constituent vos revenus fonciers. Comme tous les autres types de revenus, ceux-ci doivent être déclarés chaque année aux impôts. C’est une dépense qu’il faut prévoir lorsqu’on fait un investissement immobilier.
Bien sûr, il existe différents régimes déclaratifs pour calculer votre base d’imposition. Quels sont les taux d’imposition pour les revenus fonciers en 2023 ? Explications.
En quoi consistent les revenus fonciers ?
Aussi appelés revenus de patrimoine ou revenus locatifs, les revenus fonciers sont tirés de la mise en location de bien immobiliers. Il peut s’agir de maisons, d’appartements, mais aussi de locaux professionnels ou commerciaux.
On parle ici de locations non meublées ou locations nues, à distinguer des locations meublées (LMNP), dont les revenus relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si les revenus fonciers sont principalement la somme totale des loyers perçus sur une année fiscale, ils peuvent également intégrer des parts et des placements acquis dans des sociétés foncières comme les SCI ou SCPI ou d’autres dispositifs financiers.
Tout comme les revenus perçus dans le cadre d’une activité professionnelle, les revenus fonciers doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle sur laquelle l’administration fiscale se base pour collecter vos impôts.
Quel est le régime d’imposition des revenus fonciers ?
Deux régimes d’imposition différents sont applicables pour les revenus fonciers.
Le régime micro-foncier
Si vous avez perçu moins de 15 000€ de revenus pour un bien nu, alors vous bénéficiez de ce régime et avez droit à un abattement forfaitaire fixe de 30% pour la déduction des charges locatives.
Une fois cet abattement appliqué, vous obtenez votre base d’investissement avant les prélèvements des impôts.
Sachez qu’il est possible d’opter pour le régime réel si celui-ci est plus avantageux pour vous, et ce, même si vos revenus locatifs représentent moins de 15 000€.
Le régime réel
Celui-ci vous concerne si vous percevez plus de 15 000€ en revenus de patrimoine par année fiscale.
Le régime réel consiste à déterminer la somme imposable en déduisant les charges locatives réelles de vos loyers. De fait, votre fiscalité s’applique sur vos revenus locatifs hors charges déductibles.
In fine, vous obtenez votre revenu foncier net imposable après déduction de ces charges :
- frais d’administration et de gestion du bien locatif ;
- dépenses d’entretien, de rénovation et de réparation (sauf augmentation de surface) ;
- dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
- provisions pour charges de copropriété ;
- primes d’assurance ;
- impôts et taxes rattachés directement à la propriété (taxe foncière) ;
- intérêts et frais divers d’emprunt ;
- indemnités d’éviction et frais de relogement.
À la somme nette obtenue s’ajoutent les taux de prélèvement sociaux.
Comment calculer le taux d’imposition des revenus fonciers ?
Le taux d’imposition des revenus locatifs est constitué de deux types de fiscalités qui viennent se cumuler lors du calcul de vos impôts.
Le taux marginal d’exposition (TMI)
Le TMI correspond à la tranche de revenus perçus selon un barème progressif, recalculé chaque année par l’administration fiscale :
- Tranche 0% : jusqu’à 10 777€ (17, 2% de taux d’impôt)
- Tranche 11% : entre 10 777 € et 27 478 € (28, 2% de taux d’impôt)
- Tranche 30% : entre 27 478 € et 78 570 € (47, 2% de taux d’impôt)
- Tranche 41% : entre 78 570 € et 168 994 € (58,2% de taux d’impôt)
- Tranche 45% : au-delà de 168 994 € (62, 2% de taux d’impôt)
À partir d’un certain seuil, il peut être judicieux d’avoir recours à des dispositifs de défiscalisation immobilier ou au déficit foncier.
Les prélèvements sociaux
Il s’agit de l’ensemble des taxes sur les revenus locatifs. Elles permettent de financer la sécurité sociale, les retraites ainsi que le RSA.
Elles représentent en tout un taux fixe de 17,2% et sont constituées de :
- taxe de Contribution sociale généralisée (CSG) dont le taux est de 9,9 % ;
- taxe de Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) avec un taux de 0,5 % ;
- taxe de prélèvement de solidarité dont le taux est de 2 % ;
- taxe de contribution additionnelle dont le taux est de 0,3 % ;
- taxe de prélèvement social ayant un taux de 4,5 %.
Pour connaître le taux d’imposition de vos revenus fonciers, il s’agit donc tout simplement d’appliquer la formule suivante :
- Taux d’imposition sur les revenus fonciers = Taux Marginal d’Imposition + Prélèvements sociaux.
En conclusion, le taux d’imposition global reste le même quel que soit le régime fiscal choisi. Seule la base d’imposition varie selon si vous avez opté pour le régime micro-foncier ou réel.
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