Si vous avez pour projet de devenir propriétaire de votre résidence principale, sachez qu’il existe pour ce faire deux solutions : acheter en votre nom propre ou créer une société civile immobilière (SCI). Si la première option est la plus courante, c’est parce que la deuxième est encore peu répandue.
Pourtant, acheter en SCI sa résidence principale donne droit à de nombreux avantages selon votre situation et vos attentes. Explications.
Acheter en SCI sa résidence principale : en quoi ça consiste ?
Tout d’abord, seulement deux associés suffisent pour créer une société civile immobilière (SCI) qui est elle-même considérée comme une personne morale à part entière. De fait, elle dispose d’un patrimoine distinct de ses membres formateurs. Ce type de société offre également de nombreux avantages fiscaux en SCI.
Acheter sa résidence principale grâce à une SCI peut concerner les membres d’un couple ou d’une même famille. Les associés peuvent être propriétaires à parts égales du bien ou alors dans des proportions différentes (exemple : 40% et 60%)
Par ailleurs, deux régimes fiscaux sont possibles lors de la création d’une SCI :
- SCI avec imposition sur le revenu (IR) : il s’agit du régime par défaut. Les bénéfices issus de la société sont redistribués et déclarés par chaque actionnaire au titre de l’impôt sur le revenu.
- SCI avec imposition sur les sociétés (IR) : les bénéfices réalisés par la société sont imposables à hauteur de 28%. Il s’agit du régime le plus approprié si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif.
Quel est l’intérêt d’acheter sa résidence principale en SCI ?
Faire l’acquisition de votre résidence principale présente de nombreux bénéfices, notamment au niveau de votre gestion fiscale et civile.
En effet, ce dispositif vous permet de :
- Contourner les règles d’un régime matrimonial sans contrat : en effet, le fait d’acheter votre résidence principale en SCI vous permet de répartir la propriété du bien selon la quantité des parts de SCI possédées par chacun(e) d’entre vous.
- Sécuriser la propriété en tant que couple pacsé ou concubin : car la loi ne prévoit rien au conjoint survivant en cas de décès, constituer une SCI permet toutefois aux partenaires de PACS et aux concubins de faire valoir les droits de l’autre partie possédant la propriété.
- Faciliter la transmission de votre résidence principale : dans le cas où votre résidence principale est détenue par une SCI, il est alors possible de donner à chacun de vos héritiers des parts sociales de votre société à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans.
- Bénéficier d’une exonération d’impôts à la revente : en cas de revente, si la SCI est imposée selon le régime de l’impôt sur le revenu (IR), vous pouvez habiter gratuitement le bien détenu au titre de résidence principale et voir la vente de votre bien exonéré d’impôt sur la plus-value.
- Bénéficier d’une réduction d’impôts : si la société est en déficit foncier, vous pouvez alors profiter d’une réduction sur vos impôts personnels.
Pourquoi acheter sa résidence principale à la Réunion ?
Dans les faits, acheter sa résidence principale immédiatement n’est pas forcément avantageux.
En effet, il vaut mieux d’abord profiter du dispositif Pinel Outremer et réaliser un investissement locatif qui vous donne droit à des taux de défiscalisation immobilier avantageux :
- 23 % de réduction d’impôt si le bien est loué 6 ans.
- 29 % de réduction d’impôt si le bien est loué 9 ans.
- 32 % de réduction d’impôt si le bien est loué 12 ans.
Néanmoins, il s’agit de proposer un logement non meublé en résidence principale à un locataire et de vous engager sur une durée initiale de 6, 9 ou 12 ans. Une fois ce délai passé, vous pourrez profiter de votre bien en tant que résidence principale.
Acheter en SCI votre résidence principale grâce au dispositif Pinel vous fait bénéficier des avantages suivants :
- Une réduction d’impôts plus avantageuse qu’en métropole ;
- Un plafonnement des niches fiscales plus élevé (jusqu’à 18 000€ au lieu de 10 000€/an) ;
- Des revenus complémentaires sans effort grâce aux rentes locatives ;
- Des logements récents, aux normes énergétiques et écologiques situés dans des zones dynamiques ;
- Des frais de notaires réduits (acquisition immoblier neuf et VEFA) ;
- Un capital immobilier sécurisé dans un cadre idyllique.
Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de l’achat en SCI ?
IMMO-FINA, votre cabinet en investissement immobilier, se tient à votre écoute, que vous souhaitiez investir en France métropolitaine ou en Outre-mer. Prenez contact avec nous pour réaliser une première estimation de votre projet.
