Pour faire l’acquisition de votre résidence principale en couple, deux options s’offrent à vous : acheter en nom propre ou constituer une société civile immobilière (SCI).
En effet, créer une SCI peut être un choix astucieux, notamment pour gérer la transmission de votre patrimoine à votre conjoint(e) et à vos descendants. Voici 5 avantages fiscaux de la SCI à connaître avant d’acheter votre résidence principale.
- Contourner les règles de votre régime matrimonial
Créer une SCI afin d’acheter un bien peut constituer une option intéressante en tant que couple marié.
Si votre mariage a été signé sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, le régime par défaut, alors vous et votre conjoint(e) êtes propriétaires à part égales de chaque bien du foyer fiscal.
Le fait d’acheter votre résidence principale en SCI vous permet de répartir la propriété du bien selon la quantité des parts de SCI possédées par chacun(e) d’entre vous.
- Sécuriser votre propriété en tant que couple pacsé
Hélas, la loi ne prévoit pas de dispositions vis-à-vis de la propriété du bien en cas de décès d’un des deux conjoints pacsés ou concubins (articles 763 et 764 du Code du Civil).
En effet, seules des mesures sont prévues en cas de mariage et selon le régime choisi lors de la signature du contrat.
Constituer une SCI permet toutefois aux partenaires de PACS et aux concubins de faire valoir les droits de l’autre partie possédant la propriété.
- Faciliter la transmission de votre résidence principale
Si vous souhaitez transmettre votre résidence principale en nom propre, celle-ci ne peut être donnée qu’en une seule fois à vos héritiers.
Lorsque sa valeur dépasse le montant de l’abattement fiscal en vigueur, alors vos bénéficiaires devront s’acquitter de droits de mutation allant de 5 à 45% de la valeur du bien.
Dans le cas où votre résidence principale est détenue par une SCI, il est alors possible de donner à chacun de vos héritiers des parts sociales de votre société à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans.
- Profiter d’une exonération d’impôt en cas de revente
Lors d’une revente immobilière – que le bien soit détenu en nom propre ou en SCI – vous êtes tenu, en tant que vendeur, de payer un impôt sur la plus-value réalisée. Cette dernière est calculée selon la soustraction du prix d’achat au prix de vente.
Néanmoins, lorsque le bien en vente est votre résidence principale, il est possible de bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value immobilière. En effet, la vente n’est pas conclue en votre nom propre, mais par l’association.
À savoir que l’application de cet avantage diffère selon les modalités de mise à disposition du bien :
- Si la SCI est imposée selon le régime de l’impôt sur le revenu (IR) alors vous pouvez habiter gratuitement le bien détenu au titre de résidence principale et voir la vente de votre bien exonéré d’impôt sur la plus-value.
- Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) alors vous habitez le logement contre une contrepartie financière à la société. Dans ce cas-ci, aucune exonération n’est possible. Par ailleurs, la vente de votre résidence principale sera soumise au régime des plus-values professionnelles.
- Bénéficier d’une réduction d’impôts
Un des avantages fiscaux de la SCI est l’optimisation de votre gestion fiscale. Elle vous permet de réduire le montant de vos impôts dus en tant que foyer fiscal.
Dans le cas où les charges de votre logement sont plus élevées que la contrepartie financière versée à la SCI par vous ou votre conjoint(e) alors la société est en déficit foncier. Cela signifie que ses dépenses sont plus importantes que les bénéfices engrangés.
Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) alors la déclaration de vos bénéfices s’effectue par le biais de la déclaration de revenus des associés (votre époux.se et vous).
En cas de déficit, vous devez indiquer un montant négatif, ce qui vous permet alors de profiter d’une réduction d’impôts.
En outre, un des plus gros avantages fiscaux de la SCI vous permet de défiscaliser très facilement grâce à l’immobilier.
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