Le CIOP (Crédit d’Impôt Outre-mer Productif), prévu par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts, est un crédit d’impôt destiné notamment aux acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif à la Réunion, destinés à être loués en tant que résidences principales.
1. Qui est éligible au dispositif CIOP en 2025 ?
Le CIOP est destiné aux entreprises exerçant leur activité à la Réunion. Cela inclut les entreprises les nouvelles sociétés créées spécifiquement pour réaliser des investissements immobiliers locatifs. Les particuliers peuvent donc également bénéficier du CIOP par le biais d’entreprise individuelle (EI) dont l’activité est la « Location de logement » à La Réunion.
2. Quels sont les taux de crédit d’impôt du CIOP pour 2025 ?
35 % : La Réunion, les entreprises soumises à l’IS peuvent obtenir un crédit d’impôt correspondant à 35 % du prix de revient du logement.
38,25 % : Pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (IR), le taux est de 38,25 % en Guadeloupe, Martinique et La Réunion.
3. Comment est calculé le montant du crédit d’impôt ?
Le crédit d’impôt est calculé sur la base du prix de revient des logements, dans la limite de 3 139 € HT/m² (ou 3 405,815 € TTC/m² en 2025). Ce plafond est appliqué à la surface habitable du bien, ainsi qu’à une partie de la terrasse dans la limite de 14 m².
Le versement du crédit d’impôt s’effectue en trois étapes :
70 % du montant total est versé à l’achèvement des fondations.
20 % est versé au moment de la mise hors d’eau de l’immeuble.
10 % est versé lors de la livraison finale du bien.
4. Quelles sont les conditions de location pour le CIOP ?
Pour être éligible au CIOP, l’entreprise bénéficiaire doit respecter certaines conditions :
Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans.
La location doit débuter dans les 12 mois suivant la livraison du logement ou l’achèvement des travaux.
Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds fixés annuellement par décret.
5. Quels sont les bénéfices du dispositif CIOP en 2025 ?
Le CIOP permet aux entreprises de bénéficier d’un crédit d’impôt sur leur investissement immobilier. Il offre aussi la possibilité d’amortir le bien sur environ 30 ans, augmentant ainsi le gain sur l’Impôt sur les Sociétés (IS) et maximisant la rentabilité de l’investissement locatif outre-mer.
6. Comment mettre en œuvre le CIOP pour un particulier ?
Pour un particulier souhaitant bénéficier du CIOP, les étapes sont les suivantes :
Création d’une Entreprise Individuelle (EI) dans le département où l’investissement sera réalisé, dont l’activité est la location de logements (APE 6820A).
Réalisation de l’investissement dans un bien immobilier éligible.
Demande de remboursement du crédit d’impôt en déposant la liasse fiscale, en optant pour le CI
Encaissement du CI, généralement entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes.
7. Exemple de calcul du crédit d’impôt : comment cela fonctionne-t-il ?
Prenons un exemple d’un appartement T3 acheté pour 330 000 € TTC en 2025 :
Surface habitable : 70 m² + 14 m² de terrasse (plafonnée) = 84 m²
Montant éligible au CI : 84 m² x 3 405 € = 286 020 €
Crédit d’impôt CI : 286 020 € x 35 % = 100 107 €
70 074 € versés en 2025 (70 %)
30 032 € versés en 2026 (30 %)
8. Quels sont les documents fiscaux nécessaires pour bénéficier du CIOP ?
Les entreprises soumises à l’IS doivent utiliser l’imprimé n° 2079-CIOP pour calculer le montant du crédit d’impôt et reporter ce montant dans la liasse fiscale. Si le crédit d’impôt dépasse le montant de l’IS dû, l’excédent peut être remboursé via l’imprimé n° 2573-SD.
