Bailleur privé: Tout savoir sur le nouveau dispositif d’Investissement Locatif 2026.
Le paysage de la défiscalisation immobilière évolue. Suite à l’adoption de la première partie du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 via l’article 49.3, un nouveau mécanisme d’incitation fiscale voit le jour: le statut du bailleur privé.
Inscrit à l’Article 12 octies, ce dispositif prend le relais des mesures précédentes pour soutenir la construction et la rénovation, tout en favorisant l’accès au logement à loyers maîtrisés. Décryptage d’une opportunité à saisir pour les propriétaires bailleurs.
Qu’est-ce que le nouveau dispositif d’amortissement 2026 ?
À la différence d’une réduction d’impôt classique (comme le Pinel), ce nouveau dispositif repose sur le principe de l’amortissement. Concrètement, vous déduisez une fraction du prix de votre investissement directement de vos revenus fonciers.
1. Calendrier et biens éligibles
Le dispositif entre en vigueur dès le lendemain de la publication de la loi et restera ouvert jusqu’au 31 décembre 2028. Il cible exclusivement les bâtiments d’habitation collectifs dans deux configurations :
- Le Neuf : Logements terminés ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- L’Ancien avec travaux : Sont concernés les logements réhabilités à neuf ou ceux subissant des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Les conditions pour bénéficier du statut du bailleur privé.
Pour activer ce levier fiscal, le propriétaire doit respecter des engagements stricts de location :
- Engagement de durée : Louer le logement nu, en tant que résidence principale, pendant 9 ans minimum.
- Profil du locataire : Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal, ni avec un parent/allié jusqu’au 2ème degré.
- Plafonds de loyers et de ressources : Le dispositif est fléché vers le social et l’intermédiaire. Les loyers perçus et les revenus des locataires ne doivent pas dépasser des seuils définis selon le type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).
Calcul de l’amortissement : Combien pouvez-vous déduire ?
L’assiette de calcul correspond au prix d’acquisition (frais inclus, majoré des travaux pour l’ancien), après déduction d’une quote-part forfaitaire de 20 % représentant le foncier (non amortissable).
Barème des taux d’amortissement annuels
| Nature du logement | Loc. Intermédiaire | Loc. Sociale | Loc. Très Sociale |
| Neuf / VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Note importante : Ce dispositif est exclusif. Vous ne pouvez pas le cumuler avec le dispositif « Pinel » ou les réductions d’impôt Outre-mer sur un même logement.
Le plafonnement de l’avantage : une sécurité pour l’État
Pour encadrer cette niche fiscale, le législateur a instauré un plafond de déduction annuelle par foyer fiscal :
- 8 000 € (Plafond de base).
- 10 000 € si plus de 50 % de vos revenus concernés proviennent de la location sociale.
- 12 000 € pour une orientation vers la location très sociale.
L’avis de l’expert : Pourquoi ce dispositif change la donne ?
Ce passage d’une réduction d’impôt « one-shot » à un système d’amortissement est une excellente nouvelle pour les contribuables fortement imposés. En diminuant mécaniquement votre revenu foncier imposable, vous réduisez non seulement votre impôt sur le revenu, mais aussi les prélèvements sociaux.
Vous envisagez un investissement locatif d’ici 2028 ?
