Lorsque vous envisagez un investissement locatif, vous devez connaître quel taux d’endettement est pratiqué sur le marché. Généralement, les banques recommandent un taux en dessous de 33%. Vous ne savez pas à quoi correspond ce pourcentage ? Découvrons ensemble comment calculer ce taux, les facteurs à prendre en compte et nos conseils pour évaluer la viabilité financière de votre projet.
Qu’est-ce qu’un taux d’endettement ?
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos dettes. Exprimé en pourcentage, il permet de déterminer votre capacité à emprunter pour un investissement locatif.
Un taux d’endettement élevé peut ainsi limiter votre capacité d’emprunt. Les banques et les experts en investissement immobilier recommandent généralement de ne pas dépasser 33%. Cette limite de 33 % n’est pas officielle, elle est fixée librement par les banques.
Quelle est votre capacité d’emprunt ?
Pour un investissement locatif, connaître votre capacité d’emprunt vous permet de déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter pour financer votre investissement.
Pour ce faire :
- Additionnez vos revenus mensuels : cela inclut vos salaires, revenus locatifs existants et autres sources de revenus stables.
- Soustrayez ensuite vos charges fixes de ces revenus : ces charges comprennent vos crédits en cours, loyers, factures et autres engagements financiers récurrents.
- Le montant restant représente votre capacité d’emprunt.
Ce calcul vous offre une vision plus précise de votre marge de manœuvre financière. Assurez-vous que ce taux reste raisonnable pour éviter les risques financiers excessifs.
Quel est votre taux d’endettement actuel ?
Calculer votre taux d’endettement actuel vous permet d’évaluer votre capacité à emprunter pour un investissement locatif. Cela vous permet de savoir si vous êtes financièrement prêt pour un nouvel engagement et si votre projet est réaliste en fonction de vos revenus et de vos charges actuels.
Voici comment vous pouvez calculer votre taux d’endettement :
- Rassemblez tous vos revenus mensuels : salaires, loyers perçus, pensions, etc.
- Totalisez toutes vos charges mensuelles : crédits en cours, loyers, assurances, etc.
- Divisez le total des charges par le total des revenus et multipliez par 100 pour obtenir votre taux d’endettement.
| Rappel : un taux d’endettement inférieur à 33 % est généralement recommandé pour un investissement locatif. |
Estimez les revenus locatifs futurs
Cette étape vous permet d’évaluer la rentabilité d’un investissement locatif et de déterminer si les loyers perçus couvriront les charges et les mensualités de crédit. Si vous arrivez à couvrir toutes ces charges, vous vous assurez d’avoir un cash flow positif. Le cash flow positif dans un investissement immobilier locatif se produit lorsque les revenus locatifs mensuels dépassent les dépenses associées (comme le prêt hypothécaire, les taxes, l’assurance et l’entretien), générant ainsi un bénéfice net pour le propriétaire. Cela signifie que l’investissement génère plus de revenus qu’il n’en coûte à maintenir.
Avec ces informations sur vos revenus, vous pouvez améliorer votre capacité d’emprunt en les ajoutant à vos revenus existants. Cette estimation est aussi nécessaire pour préparer un dossier solide pour la banque en démontrant la viabilité de votre projet et en la rassurant sur le risque de surendettement.
Pour estimer les revenus locatifs futurs, commencez par analyser les loyers pratiqués dans la zone géographique de votre investissement locatif. Selon la surface, l’état et les équipements du bien, ces derniers seront différents.
Ensuite, calculez le taux d’endettement en intégrant les charges récurrentes comme les frais de gestion, les assurances, et les éventuelles charges de copropriété. Vous obtiendrez vos revenus nets en déduisant les charges des loyers perçus.
Intégrez l’endettement futur
Évaluez précisément votre capacité financière après l’acquisition de votre bien en intégrant l’endettement futur dans votre calcul. Vous déterminez ainsi si les revenus locatifs futurs couvriront les nouvelles charges liées au crédit immobilier et aux frais de gestion.
En considérant cet endettement pour votre investissement locatif, vous assurez la viabilité de votre projet et évitez le surendettement. Présentez un dossier solide à la banque démontre que vous pouvez gérer les remboursements tout en maintenant un taux d’endettement acceptable.
Projetez-vous sur plusieurs années et simulez différents scénarios pour éviter des surprises désagréables.
Il est essentiel de bien évaluer votre taux d’endettement avant de vous lancer dans un investissement locatif. S’il est maîtrisé, il vous garantit une gestion financière saine et vous protège des risques liés à un endettement excessif. Faites vous accompagner par Immo-Fina, cabinet expert en investissement immobilier, pour optimiser votre projet immobilier.
