Quelles sont les obligations des promoteurs en VEFA ?

Pour rappel, un logement en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement) est un mode d’achat immobilier qui permet d’acquérir un appartement ou une maison neuve sur plan. Également appelé programme neuf, l’achat en VEFA comporte des avantages fiscaux, comme la possibilité de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20 %. Par ailleurs, ce mode d’acquisition permet de modeler un bien selon ses désidératas puisqu’il s’agit d’un achat sur plan. Néanmoins, la livraison d’un bien en VEFA peut parfois s’accompagner d’imprévus sous forme de vices apparents ou défauts de conformité. Pour pouvoir se prémunir de ces accrocs, mieux vaut choisir un promoteur en VEFA sérieux et professionnel. Alors, quelles sont les obligations des promoteurs en VEFA ? Explications.

Qu’est-ce qu’un promoteur en VEFA ?

Un promoteur immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un professionnel ou une société spécialisée dans la construction et la commercialisation de biens immobiliers neufs. Dans le cadre de la VEFA, le promoteur vend des biens immobiliers (appartements, maisons, etc.) qui ne sont pas encore construits ou qui sont en cours de construction.

Quelles sont les obligations du promoteur immobilier en VEFA ?

Le promoteur en VEFA a plusieurs obligations légales et contractuelles envers les acheteurs. Ces obligations visent à protéger les acheteurs et à garantir la bonne réalisation des projets immobiliers. Voici les principales obligations du promoteur en VEFA :

Obligations avant la vente

• Information précontractuelle :
  • Fournir des informations détaillées sur le projet, telles que les plans, les permis de construire, les spécifications techniques, et les délais de réalisation.
  • Remettre une notice descriptive qui précise les caractéristiques du bien et les matériaux utilisés.
• Contrat de réservation :
  • Établir un contrat de réservation (contrat préliminaire) qui engage l’acheteur et le promoteur. Ce contrat doit préciser le prix prévisionnel, la description du bien, et la date estimée de signature de l’acte définitif de vente.

Obligations pendant la vente

• Respect des délais et des spécifications :
  • Respecter les délais de livraison convenus dans le contrat de vente.
  • Construire le bien selon les plans et les spécifications techniques décrites dans le contrat.

Obligations après la vente

• Livraison du bien :
  • Livrer le bien à l’acheteur une fois la construction achevée. La livraison est souvent accompagnée d’un procès-verbal de réception.
• Garantie de parfait achèvement :
  • Réparer les défauts et malfaçons signalés par l’acheteur dans l’année suivant la réception des travaux.

Obligations financières

• Respect des modalités de paiement :
  • Échelonner les paiements des acheteurs selon l’avancement des travaux, conformément aux pourcentages fixés par la loi (ex : 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, etc.).
• Fournir les documents de garantie :
  • Remettre à l’acheteur les documents relatifs aux garanties légales et aux assurances souscrites (garantie décennale, dommage-ouvrage, etc.).

Obligations administratives

• Déclaration d’Achèvement et de Conformité des Travaux (DACT) :
  • Déclarer l’achèvement des travaux à la mairie et obtenir un certificat de conformité.

En respectant ces obligations, le promoteur assure la protection des droits des acheteurs et la bonne exécution du projet immobilier. Les obligations légales visent à garantir la transparence, la qualité et la sécurité des transactions immobilières en VEFA.

Quel est le rôle des promoteurs en VEFA ?

Tout d’abord, le rôle de promoteur immobilier et notamment de promoteur en VEFA ne s’improvise pas. Ce métier nécessite un éventail de compétences variées pour gérer des projets de vente de A à Z. Parmi les missions qui incombent au promoteur, on retrouve : 

1. La recherche de terrains : trouver des terrains à forte valeur ajoutée pour les futurs acheteurs. En effet, l’environnement doit être attractif et le terrain bien situé ;
2. La conception du projet VEFA : soit élaborer des projets de construction en collaboration avec des architectes et des ingénieurs ;
3. La réalisation d’une étude de marché : afin de déterminer la faisabilité du projet sur tous les plans (financier, technique, juridique, etc) ;
4. La promotion et la commercialisation des lots : car pour pouvoir vendre un bien, il faut d’abord savoir vendre le projet ;
5. La recherche de financement immobilier : soit contracter des prêts bancaires, contacter des investisseurs ou envisager d’autres solutions financières pour faire sortir le projet de terre. 
6. Le suivi du chantier : une fois le chantier en VEFA démarré, il incombe au promoteur immobilier de superviser le déroulement des travaux et de s’assurer du respect du cahier de charges, aux côtés d’un maître d’œuvre. 
7. La livraison et le suivi qualité : enfin, le promoteur assure la remise des clés aux acheteurs après réalisation d’un état des lieux du logement, dans le but de livrer un bien conforme. 

Bien entendu, le promoteur immobilier en VEFA se charge également de toutes les démarches administratives (permis de construire, permis d’aménager, etc) ainsi que de la souscription des contrats d’assurance et garanties obligatoires. 

Quelles sont les garanties et les assurances obligatoires pour un promoteur en VEFA ? 

Ces garanties et assurances obligatoires doivent être contractées avant le début des travaux. Elles permettent de protéger l’acheteur, de se prémunir de toute défaillance du promoteur immobilier : 

• La garantie financière d’achèvement (GFA) : cette protection assure à l’acquéreur la livraison de sa maison neuve ou de son appartement en cas de défaillance du promoteur. 
• La garantie de remboursement : elle permet de rembourser l’acompte versé par l’acheteur en cas de non-réalisation du contrat de construction. 
• La garantie de parfait achèvement : elle couvre pendant une période d’1 an après la livraison du bien en VEFA. Elle ne prend pas en compte l’usure normale du logement. 
• La garantie vice apparent : cette garantie protège l’acheteur contre les vices et les défauts visibles à l’œil nu mais ne couvre pas les défauts de conformité d’un achat sur plan.
• La garantie biennale : elle impose au constructeur de réparer ou de réparer les équipements défaillants pendant une période de 2 ans après la livraison du bien. 
• La garantie décennale : le promoteur en VEFA doit couvrir les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inutilisable. 
• L’assurance dommages-ouvrage : en cas de sinistre, le promoteur doit proposer une réparation rapide des dommages sans avoir recours à la justice. 

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