Investir dans l’immobilier locatif est une excellente manière de commencer à constituer son patrimoine – ou bien à le consolider – tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Parce que l’immobilier est une valeur refuge, il est possible de réaliser des plus-values intéressantes sur certains biens, notamment neufs. Toutefois, il vous faut passer par quelques étapes avant de réaliser votre premier investissement locatif.
Voici notre guide pour vous aider à concrétiser votre projet en France métropolitaine ou en Outre-mer.
1. Établir votre budget d’investissement
Pour investir sereinement dans l’immobilier locatif, il s’agit avant tout de déterminer votre budget d’acquisition.
S’il est recommandé de souscrire un emprunt immobilier pour acheter, il est également possible de profiter d’avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, le dispositif Pinel Outre-mer ou encore le dispositif Girardin.
Dans tous les cas, le recours à la défiscalisation immobilière ne vous dispense pas du montage de votre dossier financier : capacité d’emprunt, taux d’endettement, montant de votre apport personnel…
Votre profil devra être solide puisque les établissements de crédit prennent en compte 70 à 80% des revenus locatifs à venir dans votre capacité de remboursement. Les 20 à 30% restants sont supposés couvrir les aléas financiers de votre location.
2. Préparer votre projet d’investissement immobilier
Acheter un bien pour le louer nécessite d’abord de faire le point sur les critères du futur logement :
- Type de bien (studio, appartement, maison, chambre en résidence de services ;
- Ancienneté du bien (logement VEFA, logement ancien, logement ancien rénové, etc) ;
- Localisation du bien (France Métropolitaine ou Outre-mer)
- Situation du bien (Centre-ville, périphérie, etc)
- Possibilité de défiscalisation (Pinel, Girard, Censi-Bouvard)
Déterminer les caractéristiques de votre bien idéal vous permettra de resserrer vos recherches et de gagner du temps.
Bien entendu, il est également possible de faire preuve de souplesse et de laisser un expert en investissement vous guider dans votre choix.
3. Calculer le rendement locatif du bien
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, alors il vous faudra vous assurer de la rentabilité de votre projet.
Pour ce faire, vous devez calculer la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité dite “nette nette” – soit après réduction d’impôt et taxes – de votre investissement.
Pour ce faire, il est possible de faire appel à un conseiller en gestion immobilière, qui vous aidera également à estimer le montant de vos frais d’investissement.
4. Choisir le mode de gestion du bien
Qui va se charger de gérer et louer votre logement ? Est-il préférable de louer un bien nu ou meublé ? Comment fixer le prix du loyer ?
Voici une question à laquelle il vous faut impérativement répondre avant de vous lancer dans les démarches d’acquisition :
- Gestion directe propriétaire-locataire ou délégation à une agence immobilière (attention, des frais de gestion sont à prévoir) ;
- Bail vide ou meublé : en optant pour le régime du bail vide, vous devez déclarer vos revenus fonciers et micro-fonciers tandis qu’avec un bail meublé, il vous incombe de déclarer vos revenus sous le régime LMP ou LMNP.
- Prix du loyer mensuel : celui-ci dépend de la zone géographique en France métropolitaine et en Outre-mer. En général, le loyer est plafonné par la loi.
5. Connaître la fiscalité du bien
Réaliser un investissement locatif, c’est aussi devoir déclarer des revenus complémentaires aux impôts. Pour ce faire, il existe plusieurs régimes fiscaux :
Le régime micro-foncier
Vos revenus fonciers en tant que propriétaire-bailleur sont inférieurs à 15 000 € / an ? Bonne nouvelle, vous êtes rattaché au régime micro-foncier et avez seulement besoin de déclarer votre revenu foncier dans vos impôts. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% lié à vos frais de gestion.
Le régime réel
Vos revenus fonciers en tant que propriétaire-bailleur sont supérieurs à 15 000 € / an ? Vous êtes alors soumis au régime réel avec déduction de vos charges réelles de gestion pour obtenir le résultat foncier.
Vous souhaitez obtenir plus de conseils pour investir dans l’immobilier locatif ?
IMMO-FINA, votre cabinet en investissement immobilier, se tient à votre écoute, que vous souhaitiez investir en France métropolitaine ou en Outre-mer. Prenez contact avec nous pour réaliser une première estimation de votre projet.
En apprendre plus :
– Les 5 avantages fiscaux de la SCI à connaître
