La rentabilité est un critère essentiel à considérer avant de réaliser un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien. En effet, il est toujours judicieux d’estimer combien un bien immobilier est susceptible de rapporter avant d’arrêter son choix.
Bien entendu, la rentabilité d’un investissement locatif (située entre 2 % et 8 %) varie selon plusieurs facteurs : le type de bien, son ancienneté, son emplacement, mais aussi les dispositifs fiscaux auxquels vous avez droit pour l’acheter entrent en ligne de compte.
En quoi consiste exactement la rentabilité locative ? Quelle est la différence avec le rendement locatif ? Comment calculer la rentabilité nette ou brute d’un bien ? IMMO-FINA répond à toutes vos questions.
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Indicateur clé pour tout investisseur immobilier, la rentabilité locative est souvent confondue avec le rendement locatif. En réalité, les deux termes désignent deux choses légèrement différentes :
- Le rendement locatif : il correspond au ratio (pourcentage) de revenus générés par la mise en location d’un bien.
- La rentabilité locative : elle englobe à la fois le rendement, mais aussi les revenus engendrés par la revente du bien avec une potentielle plus-value. En outre, la rentabilité prend en compte tout le cycle de vie du logement.
Aussi, la plupart des acheteurs se concentrent uniquement sur les revenus engrangés et pas nécessairement sur l’évolution de la valeur du bien sur le marché. Pourtant, quiconque souhaite sécuriser son patrimoine devrait prendre en considération le rendement aussi bien que la rentabilité du bien.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif
Pour calculer la rentabilité locative brute, il s’agit de diviser le loyer annuel du logement par son prix d’achat et de multiplier le résultat obtenu par 100. Attention, car ce calcul ne donne qu’une première estimation de la pertinence de votre investissement. D’autres facteurs comme l’emplacement ou les charges doivent être pris en compte.
Formule de calcul : Loyer mensuel x 12 / Montant acquisition du bien x 100 = pourcentage de rentabilité locative brute annuelle.
Exemple de calcul : si vous avez acheté un T2 au prix de 180 000€ avec un loyer de 700 € par mois, alors le bien rapporte 4,6 % bruts (soit 700 × 12 / 180 000 x 100 = 4,6 %)
Calculer la rentabilité nette
Afin de calculer la rentabilité locative nette d’un bien, on reprend le calcul précédent en retirant les diverses charges du loyer annuel (taxe foncière, frais d’acquisition, impôts, charges de copropriété, etc.). Ce type de calcul vous donne une idée bien plus précise de votre investissement.
Formule de calcul : (loyer mensuel x 12 – charges – taxes foncières – impôts) / (Montant acquisition du bien) x 100 = pourcentage de rentabilité locative nette annuelle.
À savoir que les prélèvements sociaux et les droits de mutation ne sont pas inclus dans la rentabilité nette de charges.
Attention : la fiscalité (prélèvements sociaux, droits de mutation (frais de notaire, etc.) n’est pas intégrée dans la rentabilité nette de charges.
Calculer la rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette intègre la rentabilité nette de charges ainsi que la fiscalité, les recettes et les dépenses annexes, soit :
- les frais de notaire ;
- les assurances pour impayés ;
- les prélèvements sociaux ;
- les potentiels frais de travaux
Naturellement, il vous faudra également imputer les dispositifs de défiscalisation (Loi Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie) dans vos calculs, le cas échéant.
Formule de calcul : (loyer mensuel x 12 – charges – taxes foncières – impôts – fiscalité) / (Montant acquisition du bien + frais de notaire + autres frais) x 100 = pourcentage de rentabilité locative nette annuelle.
Enfin, sachez que l’évaluation de la rentabilité nette va dépendre de votre taux d’imposition pour les revenus fonciers et de la nature exacte de votre bien.
Vous souhaitez en savoir plus sur la rentabilité de votre futur investissement locatif ?
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